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4月21日，北京迎来年内次住宅用地现场竞拍，5房企争夺北京经济本领成立区亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块R2二类居住用地（以下简称“亦庄瀛海1401-1地块”）。经过49轮竞价沧设备保温工程，终由中建智地以13.24亿元的价钱竞得，溢价率8.7，折合楼面价2.56万元/平米。

该地块未拍先火，诱骗金茂、中建智地、保利发展、招商蛇口、建发共5头部房企角逐，成为北京本年以来宗溢价成交的地块，亦然北京地皮商场从“底价成交”转向“溢价成交”的象征事件。

49轮竞价，破“底价成交”僵局

亦庄瀛海1401-1地块位于大兴区瀛海镇，地处南五环至六环之间，该地块占地约2.59万平米，地上磋商建面约5.18万平米，容积率仅2.0，建筑限60米。值得贵重的是，该地块为纯住宅用地，保险房、公建等强制配建条件，仅需配建约4.1公顷绿地，成立难度低，资金回笼快。从建筑方针来看，这是典型的低密社区，可造10-15层小层或洋房居品。

该地块起拍总价12.18亿元，肇端楼面价约2.35万元/平米。在现场竞价技艺，热度抓续升温，除中建智地外，金茂、建发也在积举。经过49轮竞价后，中建智地将终成交价钱锁定在13.24亿元，溢价率8.7，折合楼面价2.56万元/平米。

图/北京市规自委网站截图

在上述地块落槌前，2026年北京出让的8宗宅地，一都底价成交。这次亦庄瀛海1401-1地块凭借“临铁+低密+熟谙配套+产业赋能”的中枢势，激勉5房企争，破了“底价成交”的僵局。

本次土拍竞争相貌强烈，房企拿地决心通过“提前开端招标”进展得长篇大论。其中，中建智地拿地意愿强，4月13日起初发布设想全经由招标，进展出强势补仓亦庄的决心。保利发展4月14日发布施工总包招标，雷同看好瀛海临铁价值。招商蛇口4月15日发布监理招标，意在得当区域商场份额。

中指商讨院地皮商场商讨认真东说念见地凯先容，铝皮保温该地块的诱骗力源于多项质天赋。其位于亦庄新城瀛海中枢居住板块，大势是紧邻地铁8号线瀛海站，交通便利。该地块容积率2.0，建筑限60米，是较为宽松的住宅用场地针，为造型居品提供了空间。

此外，该地块处于瀛海熟谙生涯圈，南侧为已运营的中海环宇坊购物中心，邻近解说、医疗、生态配套都全，需恭候磋商已毕。

为关节的是，瀛海板块已近三年未有新增商品住宅用地供应，商场存量以早期的共有产权房、限竞房及尾盘为主，区域内累积了部分与置换需求，何况顺应期间条件的“好屋子”居品供给存在明缺口，这都为该技俩干预商场提供了窗口期。

业内：热度背后覆没诸多成立挑战

据悉，亦庄瀛海1401-1地块曾出当今2025年八轮供地清单里，那时磋商建面13.5万平米，上架前拆成南北两幅地块，北面1401-1地块先上架。南面相对好的1401-2地块还未出。

张凯指出，从成立层面看，该地块也诡秘着诸多挑战。其中，南侧1401-2地块尚未入市，分拆出让可能加多后续合座磋商与协同成立的复杂度；技俩需配建约4.1公顷绿地并偿顶住政府，将会变相骨子楼面价，对技俩利润空间组成压力。另外，包括大兴发展·亦生共悦在内的大体量共有产权房，在5年后入市可能会对该技俩的价钱形成定影响。

张凯合计，这次亦庄瀛海1401-1地块竞拍是刻下北京地皮商场的个缩影。在“控增量、去库存”的供应相貌下，资金正越来越倾向于流向那些区位凸起、配套健全、风险可控的质主见。

“这次土拍跳跃印证，商场并非缺少流动，而是对金钱的详情与永久价值冷漠了条件。”张凯默示，地皮供应干预总量减弱、强调“好屋子”和存量周转的新阶段，位于中枢区域的质料块已经具备诱骗力，商场分化与理也成为常态及共鸣。

新京报贝壳财经记者 袁瑰丽

剪辑 杨娟娟

校对 柳宝庆

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